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L'investissement LMNP classique / LMP

LMNP classique / LMP en résumé : investissement meublé en sous-location avec amortissements et récupération de TVA.

Découvrez quelques-unes de nos opportunités en statuts LMNP Censi-Bouvard et statuts LMNP classique / LMP

GENERALITES - LMNP CLASSIQUE / LMP

Il s'agit de la location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale. Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des loyers.

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (10 ans) sur les revenus issus de la locations meublée exercée à titre non professionnel.

Le ou les bien(s) mobilier(s) et immobilier(s) du loeur en meublé non professionnel dont l'objet d'un amortissement comptable tous les ans : le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans. Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable) sur une durée comprise entre douze et soixante ans (en fonction des éléments composants l'immeuble et selon les préconisations de l'expert-comptable du client).

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Ce principe de différé d'amortissement va permettre, en fonction des modalités d'investissement, au loueur en meublé non professionnel de neutraliser une partie importante voire toute la fiscalité sur les revenus issus de la location pendant la durée du prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement une partie de ses recettes locatives.

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortie et bénéficier des avantages du statut.

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hotelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5,5% ou à 7% sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition...).

Pour plus de renseignements sur les mécanismes du LMNP classique / LMP, contactez-nous !

CONDITIONS - LMNP CLASSIQUE / LMP

Les logements concernés par le dispositif LMNP classique / LMP sont les logements neufs (n'ayant jamais été habités) ou acquis en l'état futur d'achèvement (en cours de travaux), mais aussi les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Les logements doivent être (entre autres) compris dans les résidences ou établissements de type :

- établissements pour personnes âgées (ou adultes handicapés)

- logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée

- logements faisant partie d'une résidence avec services pour étudiants

Le logement doit être loué meublé à l'exploitant de l'établissement, la location doit être consentie pour une durée d'au moins neuf ans (bail commercial). Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement.

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Pour toute étude en LMNP Censi-Bouvard ou en LMNP classique, en loi Duflot, ou en loi Duflot Outre-Mer, contactez-nous !

PIEGES A EVITER - LMNP CLASSIQUE / LMP

La cohérence économique : le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Il faut être vigilant aux loyers anormalement élevés en tauix et en montant par logement, souvent dûs à des prix de vente très élevés. Le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité d'assumer le loyer est alors réel.

Les conditions du bail commercial : il faut veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante de charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

 

 

La réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois lorsque le transfert de propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien, ou son usufruitier peut demander la reprise de la réduction d'impôt à son profit, dans les mêmes conditions et les mêmes modalités.Acquiee

Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier de la réduction d'impôt LMNP Censi-Bouvard et de la réduction pour investissement immobiliers outre-mer, type Girardin ou Scellier Outre-Mer.

Le montant annuel de la réduction d'impôt ne peut excéder 25 000 euros et 10% du revenu global du foyer fisc

Reprise de la réduction d'impôt : en cas de rupture de l'engagement de location ou de la cession du logement ayant ouvert droit à l'avantage fiscal, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Le montant des amortissements pratiqués ne peut se faire que sur la fraction du prix de l'immeuble qui excède le montant retenu pour le calcul de
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