Les investissements LMP / LMNP pour réduire vos impôts
Les statuts LMP / LMNP en résumé : investissement meublé avec sous-location procurant des avantages tels que les revenus nets d'impôts et la récupération de la TVA - Réduction d'impôt sous conditions pour le ststut LMNP.
Découvrez quelques-unes de nos opportunités en statut LMP et statut LMNP
Important : la Loi de Finances pour 2009 a été définitivement adoptée par le Parlement le 17 décembre 2008, parmi les différentes mesures, entre autres le plafonnement des niches fiscales (Cf. ci-dessous), cette loi réforme le régime de la location meublée. Les principales modifications de ce régime sont prises en compte sur cette page.
Plafonnement global des niches fiscales : les investissements LMP / LMNP doivent être pris en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Nous rappelons que ce plafond est fixé à 25 000 euros par an, majoré de 10% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu.
A compter de l'imposition des revenus 2009, sont considérées comme professionnelles (LMP) les activités de location meublée respectant les 3 conditions cumulatives suivantes :
- un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des société en qualité de loueur professionnel (LMP)
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 euros
- ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Etant donné ces changements, des mesures transitoires sont prévues pour l'application de la 3ème condition aux contribuables ayant eu le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) avant 2009. En pratique, un contribuable ayant le statut LMP depuis 2006 et générant 24 000 euros de recettes annuelles, devra, pour conserver le statut LMP en 2009, déclarer moins de 91 200 euros de revenus dans les catégories listées ci-dessus, à défaut, il deviendra loueur en meublé non professionnel (LMNP).
La qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est reconnue lorsque les recettes locatives issues de la location meublée génèrent moins de 23 000 euros / an (l’activité n’est alors pas inscrite au registre du commerce et des sociétés).
En complément du régime LMNP, un nouveau dispositif codifié à l'article 199 septvicies du CGI est mis en place par la Loi de Finances : ce nouveau régime instaure une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des contribuables qui réalisent des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle selon les critères suivants : seules les personnes physiques domiciliées fiscalement en France peuvent en bénéficier (pas d'acquisition possible par une société), de plus, l'avantage fiscal n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
Les opérations concernées sont : l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, l'acquisition de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait (ou faisant) l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation. Les logements ainsi concernés peuvent faire partie d'un établissement d'accueil des personnes les plus fragiles, d'une structure affectée à l'accueil familial salarié, d'une résidence avec services pour étudiants, d'une résidence de tourisme classée, d'un établissement de soins.
Modalité d'application de la réduction d'impôt :
- les contribuables doivent s'engager à donner le logement en location meublée pendant au moins 9 ans à un exploitant, celle-ci doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement des travaux ou de l'acquisition si elle est postérieure à la fin des travaux.
- l'activité de location meublée doit être exercée à titre non professionnelle (LMNP) et les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements. En cas de rénovation, elle est majorée du montant des travaux. Le taux de la réduction d'impôt est de 5%, le montant annuel de la réduction d'impôt ne pouvant excéder 25 000 euros. En pratique : un contribuable investissant dans une résidence acquise en VEFA (vente en futur achèvement) donc sur plan, en 2009, et livrée en 2009, et ce, pour une base de 150 000 euros bénéficiera d'une réduction d'impôt sur les revenus 2009 d'un montant de 7 500 euros. Pour plus de renseignements sur les mécanismes du LMP et du LMNP, contactez-nous !
Pour une étude comparative sur l’intérêt et les différences entre un investissement en LMP ou en LMNP, loi Scellier, ou loi Demessine, contactez-nous !
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