Scellier, Robien, Borloo, Girardin… : faîtes votre choix !
Plusieurs dispositifs d’aide fiscale à l’investissement se sont succédés au fil des années. Le dernier en date, le Scellier, est promis à un bel avenir.
Robien, Borloo, Girardin… et depuis cette année, Scellier. Difficile, pour le non-spécialiste, de s’y retrouver dans les dispositifs d’investissements immobiliers locatifs, tant ceux-ci se sont succédés, voire parfois, superposés. Si, après analyse de tous les paramètres, l’investisseur se décide d’investir, il aura donc l’embarras du choix ! En plus des contraintes propres liées à chaque régime, el choix retenu pourra être impacté, cette année, par le nouveau dispositif de plafonnement des niches fiscales.
Scellier : 8 333 euros d’impôts en moins à la clé chaque année : c’est la grande nouveauté, à l’affiche de bon nombre de programmes immobiliers présentés cette année : le dispositif Scellier. Si l’investisseur fait l’acquisition d’un logement neuf ou assimilé neuf (exemple d’une acquisition en l’état futur d’achèvement), depuis le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix de revient du logement. Ce prix est retenu dans la limite de 300 000 euros. La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur 9 ans. Chaque année, il pourra donc réduire son impôt de 8 333 euros. Le taux de 25% passera à 20% à partir des investissements effectués en 2011, ce qui reste malgré tout élevé. Une seule acquisition peut être réalisée par année.
Location pendant 9 ans à un loyer plafonné : pour bénéficier du dispositif Scellier, l’investisseur devra louer le logement nu (non meublé) pendant 9 ans à un locataire qui en fera son habitation principale, personne qui ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur. Le loyer pratiqué ne devra pas dépasser les plafonds du dispositif Robien recentré, et aucun plafond de ressources du locataire ne sera exigé. Seuls les logements situés dans les zones géographiques A, B1 et B2 peuvent entrer dans le champ du dispositif Scellier (là où l’on recense un déséquilibre de l’offre et de la demande.
Scellier Intermédiaire : l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants (abattement de 30% sur les revenus fonciers et réduction complémentaire de 2% les 6 années suivantes). Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond et le loyer est également plafonné.
Robien : dernière année pour choisir l’amortissement ! Le dispositif Robien recentré est applicable depuis septembre 2006 aux logements neufs. Il prend fin dès le 31 décembre 2009. Cette année, pour investir dans le neuf, l’investisseur aura donc le choix entre la réduction d’impôt Scellier et l’amortissement Robien ou Borloo (déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros). A partir de 2010, seul le dispositif Scellier s’appliquera. L’amortissement Robien qui permet d’amortir 50% de la valeur du bien sur 9 ans (non prorogeable) à raison de 6% du prix de revient pendant les 7 premières années et 4% les 8 et 9ème années. Comme pour le Scellier, le Robien suppose la location, non meublée, du logement pendant 9 ans avec un loyer ne dépassant pas certains plafonds en fonction des zones nouvellement redessinées en fonction du besoin de logements.
Borloo : avantages fiscaux accrus, mais plus de contraintes. Sur le plan fiscal, le dispositif Borloo est plus intéressant que le Robien mais il faut savoir que les contraintes sont plus lourdes. Fiscalement, l’investisseur pourra amortir jusqu’à 65% du prix de revient du logement et bénéficiera de l’abattement de 30% sur les revenus bruts. Mais les conditions de locations sont plus strictes. Outre la location du bien, non meublé, pendant 9 ans, l’investisseur devra louer pour un loyer plafonné, à une personne ne faisant pas partie de son foyer fiscal et dont les ressources ne dépassent pas certaines limites définies en fonction de la zone géographique où se trouve le logement.