La loi Scellier pour réduire vos impôts
La loi Scellier en résumé : entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009 - Elle a progressivement remplacé les anciens dispositifs Robien et Borloo - Il s'agit avant tout d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements réalisés d'ici au 31 décembre 2012 - Loi mise en place par l'Etat pour inciter la construction de logements.
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AVANTAGE FISCAL - LOI SCELLIER
Le contribuable qui décide d'investir en loi Scellier bénéficie d'une réduction d'impôt basée sur le montant de son acquisition plafonnée à 300 000 euros par investissement et par an. La réduction d'impôt Scellier est actuellement (pour une réservation en 2012 et un acte notarié au plus tard passé le 31 décembre 2012) de 13% du montant de l'acquisition pour les logements respectant la norme BBC. Ce taux est abaissé à 6% si le logement concerné ne respecte pas le niveau de performance énergétique globale demandé par la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) à la condition toutefois que la demande de permis de construire soit antérieure au 1er janvier 2012. En effet, tout logement "non BBC" dont la demande de permis est postérieure au 31 décembre 2011 ne peut procurer un avantage fiscal.
L'option pour le secteur dit intermédiaire permet de proroger la réduction d'impôt jusqu'à la 15ème année. Ainsi, si le logement est labellisé BBC, la majoration est de 8% portant ainsi la réduction d'impôt maximale à 21% sur 15 ans maximum. Si le logement est "non BBC" (et que la demande de permis est antérieure au 1er janvier 2012) la majoration est également de 8% portant ainsi la réduction d'impôt maximale à 14% sur 15 ans maximum, 0% si la demande de permis est postérieure au 31 décembre 2011...
La réduction d'impôt Scellier est répartie par parts égales sur neuf années, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Elle est imputée sur le montant de l'impôt dû. En cas de dépassement, le solde est reporté sur l'impôt dû jusqu'à la 6ème année inclusivement.
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CONDITIONS - LOI SCELLIER
L'investisseur en loi Scellier doit être une personne physique sinon investir par le biais d'une SCI. Lorsque le logement est la propriété d'une société qui le donne en location à un associé, celui-ci est exclu du bénéfice de l'avantage fiscal.
Le propriétaire du logement doit s'engager à donner le logement en location nue (non meublée) à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. La première location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure.
L'investisseur doit également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Il existe cinq zones géographiques (Cf. détails ci-dessous). Par ailleurs, s'il opte pour le secteur dit "intermédiaire", l'investisseur doit vérifier à ce que les ressources de son futur locataire ne dépassent pas un plafond déterminé par décret. Ainsi, s'il respecte cette condition et accepte de minorer le loyer, il bénéfiera d'une réduction d'impôt supplémentaire de 1,67% du montant de l'acquisition par an à compter de la dixième année, et ce, pendant maximum six ans, ainsi qu'un abattement spécifique de 30% sur les loyers issus de la location de son bien. L'investisseur peut donc opter pour un dispositif Scellier secteur libre ou Scellier secteur intermédiaire.
Le logement lui-même, doit être acquis à titre onéreux en tant que logement neuf ou en état futur d'achèvement, sinon construit par le contribuable. Quelques autres possibilités sont également permises. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévu à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
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ZONAGE - LOI SCELLIER
Avec la loi Scellier, un plafond de loyer mensuel au mètre carré habitable est donc à respecter en fonction de la zone géographique ou se situe le bien. Les cinq zones géographiques sont :
- zone A Bis : PARIS et certaines communes de la première couronne d'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2012 est de 21,70 euros du mètre carré habitable et de 17,36 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone A : reste de la petite couronne, 2ème couronne, Côte d'Azur et Genevois français. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2012 est de 16,10 euros du mètre carré habitable et de 12,88 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, 3ème couronne en Ile-de-France, pourtour de la Côte d'Azur, Corse et Départements d'Outre-Mer (DOM). Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2012 est de 13,00 euros du mètre carré habitable et de 10,40 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2012 est de 10,60 euros du mètre carré habitable et de 8,48 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone C : reste du territoire. Attention, d'abord écartée du dispositif Scellier, depuis 2010 la réduction d'impôt Scellier est également acquise aux logements des communes de la zone C lorsqu'ils ont fait l'objet d'un agrément délivré par le ministre chargé du logement, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement de coopération intercommunale, ce, tenant compte des besoins en logements adaptés à la population. Dans ce dernier cas, le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2012 est de 7,50 euros du mètre carré habitable et de 6,00 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
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LIMITES - LOI SCELLIER
L'avantage fiscal Scellier n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés. Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
Un seul investissement par an est permis en loi Scellier au titre de la réduction d'impôt. Un même logement ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier et à l'amortissement des lois Robien ou Borloo. Par ailleurs, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement de location ou le démembrement de propriété.
La réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales, soit 18 000 euros par an majorés de 4% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu 2012.
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EXEMPLES - LOI SCELLIER
Monsieur B., célibataire, a décidé d'investir courant 2012 dans un appartement BBC livrable courant 2012 pour 125 000 euros. Il opte pour le dispositif Scellier secteur libre. Outre la diversification de son patrimoine et la préparation de sa future retraite, Monsieur B. va bénéficier sur l'imposition de ses revenus 2012 d'une réduction d'impôt de 1 805 euros, correspondant à 1/9ème des 13% du montant de son acquisition. Il en sera ainsi pendant 9 ans. Si Monsieur B. avait opté pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer), ce contribuable aurait bénéficié de la même réduction d'impôt les 9 premières années, et aurait eu, en plus, possibilité de bénéficier de 1,633 supplémentaires par an pendant 6 ans, soit 1 666 euros de réduction d'impôt par an de la 10ème à la 15ème année. Monsieur B. règle en moyenne 3 500 euros d'impôt par an. Grâce à son investissement, il neutralise un peu plus de 50% de son imposition pendant 9 ans.
Monsieur et Madame O., mariés, deux enfants, investissent courant 2012 dans un bien labellisé BBC livrable courant 2013 pour 256 000 euros. Ils ont opté pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer). Ils vont donc bénéficier d'une première réduction d'impôt étalée sur les 9 premières années, puis d'une seconde pendant les 6 années suivantes. Ainsi, sur la première période (imposition des revenus 2013 à 2021), les époux O. vont bénéficier d'une réduction d'impôt de 33 280 euros (13% du montant de leur acquisition) étalée sur 9 ans par parts égales (même si le bien est livrable en fin d'année) soit 3 697 euros chaque année. Sur la seconde période (imposition des revenus 2022 à 2027), à condition de respecter le dispositif intermédiaire, Monsieur et Madame O. bénéficieront d'une réduction d'impôt de 3 413 euros par an (8% du montant de leur acquisition étalés sur 6 ans soit 1,33% chaque année à compter de la 10ème année). Ils bénéficieront également de l'abattement spécifique de 30% sur les loyers. Les époux O. peuvent donc neutraliser tout ou partie de leur imposition (dans la limite d'un investissement annuel de 300 000 euros), sinon diversifier leur patrimoine, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Scellier.
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