La loi Robien pour réduire vos impôts
Le dispositif de la loi Robien en résumé : amortissement de 50% de l'investissement sur 9 ans en déduction d'impôt - loyers plafonnés - aucune condition de ressources du locataire. Mise en place par le Ministère des Finances pour inciter la construction de logements.
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Important : depuis le 1er janvier 2009, un nouveau mécanisme temporaire de réduction d'impôt, la loi Scellier, remplace progressivement les deux dispositifs en place jusqu'alors : Robien et Borloo. Concrètement, pour les investissements réalisés en 2009, le contribuable aura le choix entre les dispositifs loi Robien, loi Borloo, et loi Scellier. A compter de 2010, la loi Scellier remplacera définitivement les lois Robien et Borloo. Les programmes présents sur ce site sont tout aussi assimilables en loi Robien, qu'en loi Borloo ou en loi Scellier. Le dispositif de la loi Scellier est valable jusqu'au 31 décembre 2012.
Plafonnement global des niches fiscales : le dispositif loi De Robien doit être pris en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Nous rappelons que ce plafond est fixé à 25 000 euros par an, majoré de 10% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu.
Les bénéficiaires du régime de la loi Robien regroupent les personnes propriétaires de logements neufs ou décidant d’acquérir un bien neuf et qui s’engagent à le louer nu (non meublé) à des locataires qui en font leur résidence principale. Au total, le logement doit rester en location au minimum 9 ans. La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux (ou de son acquisition si elle est postérieure) et ne tient pas compte de plafonds de ressources du / des locataires.
En revanche, avec le dispositif de la loi Robien, les loyers mensuels par surface habitable (charges non comprises) ne doivent pas dépasser certains plafonds (pour l'année 2008) : 21,01 euros / m² en zone A, 14,61 euros / m² en zone B1, 11,95 euros / m² en zone B2 et 8,76 euros / m² en zone C. Les plafonds pour 2009 sont à paraître... En pratique : un bien situé en 2ème couronne parisienne se louera maximum (bail conclut en 2008) 21,01 euros par m² habitable (zone A), alors qu’un bien situé à Annecy ou à La Rochelle (zone B1) se louera maximum 14,61 euros. De même, un bien situé à Quimper (zone B2) se louera 11,95 euros maximum et un bien situé à Vendôme (zone C) ne pourra se louer plus de 8,76 euros par m² habitable.
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L’investisseur qui opte pour le dispositif de la loi Robien peut déduire de ses revenus fonciers (revenus issus de la location) un certain nombre de frais (ex. les intérêts d’emprunt) et également une partie du coût du logement acquis sous forme d’un amortissement. En pratique : un contribuable acquiert un bien pour 100 000 euros tous frais inclus et financé sur 15 ans à 100% (pas d'apport personnel). On admet que le crédit coûte 3 713 euros en intérêts la 1ère année, et encore 1 924 euros la 9ème année. Considérons que l’investisseur dégage un revenu foncier de 4 900 euros à l’année la 1ère année pleine (12 mois). Ce contribuable pourra déduire de ses revenus fonciers, les intérêts d’emprunt qu’il aura versé à sa banque, et déduire en plus, un certain nombre de charges liées à son bien. Ainsi, ses revenus fonciers (créant un solde positif et se rajoutant normalement aux autres revenus) deviendront négatifs (en provoquant un déficit foncier) avant d’être impactés réellement sur l’imposition.
Si vous souhaitez plus de renseignements sur les mécanismes du dispositif loi Robien, contactez-nous !
L’intérêt pour l’investisseur qui opte pour le dispositif de la loi Robien est de créer un déficit foncier, qui sera alors imputable sur son revenu global. Le taux de l’amortissement en loi Robien est de 6% les 7 premières années, puis 4% les 2 années suivantes. Soit 50% d’amortissement sur 9 ans sans reconduction possible, la première année étant réduite prorata-temporis. En pratique : dans notre exemple précédent, les 7 premières années, notre investisseur déduit en plus de ses intérêts d’emprunt et des différentes charges liées à son bien (taxe foncière…), 6% soit 6 000 euros chaque année, les 7 premières années, puis 4 000 euros par an les 2 dernières années du dispositif (9 ans au total avec le dispositif loi Robien) et donc creuse encore un peu plus son déficit foncier.
Le déficit foncier maximum possible étant de 10 700 euros, celui-ci vient ensuite en déduction de l’imposition en fonction de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable. Ainsi, dans notre exemple, notre investisseur, imposé à 14%, créé un déficit foncier maximum de 10 700 euros, impacte son imposition de 1 498 euros / an (14% de 10 700 euros). Le même contribuable, imposé à 40% économiserait 4 280 euros / an (40% de 10 700 euros).
Ce dispositif reste donc parfaitement adapté pour des personnes imposées à moins de 5 000 euros mais également à toute personne désireuse de se constituer un patrimoine immobilier tout en impactant son imposition, et en contribuant par la même occasion, à répondre au manque de logements en France. Chaque dossier est cependant par définition, unique en son genre. Les exemples pris ici ne montrent que le mécanisme du dispositif de la loi Robien. Si vous souhaitez connaître l’impact d’un tel investissement sur votre imposition, le mieux est de nous contacter afin que nous étudiions rapidement votre dossier personnel. Alors, n’hésitez pas : contactez-nous!
De même, pour une étude comparative sur l’intérêt et les différences entre un investissement en loi Robien, en loi Scellier, ou en loi Borloo, contactez-nous !
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