Le dispositif Scellier intermédiaire pour réduire vos impôts
Le dispositif Scellier intermédiaire en résumé : entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2009 - A remplacé le dispositif Borloo - Réduction d'impôt sur le revenu pour les investissements réalisés d'ici au 31 décembre 2012 - Mise en place par l'Etat pour inciter la construction de logements.
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AVANTAGE FISCAL - LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE
Le contribuable qui décide d'investir en loi Scellier intermédiaire bénéficie d'une réduction d'impôt basée sur le montant de son acquisition plafonnée à 300 000 euros par investissement et par an. La réduction d'impôt Scellier intermédiaire est de 32% du montant de l'acquisition pour les investissements réalisés en 2011 (réservation) et actés au plus tard au 31 mars 2012. Ce taux est de 23% si le logement ne respecte pas la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation).
La réduction d'impôt Scellier intermédiaire est répartie dans un premier temps par parts égales sur neuf années à hauteur de 22% (logements BBC) sinon 13% (logements non-BBC), puis pendant maximum 6 années complémentaires, 1,67% par an. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Elle est imputée sur le montant de l'impôt dû. En cas de dépassement, le solde est reporté sur l'impôt dû jusqu'à la 6ème année inclusivement.
A noter qu'à compter des investissements 2012, ou pour les investissements réalisés en 2011 (réservation) mais actès après le 31 mars 2012, le taux de réduction d'impôt en Scellier intermédiaire sera de 21% (13% plus 8%) si le logement est conforme au label BBC, ou 14% (6% sur 9 ans plus 8% sur 6 ans) si le logement est dit "non-BBC".
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CONDITIONS - LOI SCELLIER
L'investisseur en loi Scellier (secteur libre et intermédiaire) doit être une personne physique sinon investir par le biais d'une SCI. Lorsque le logement est la propriété d'une société qui le donne en location à un associé, celui-ci est exclu du bénéfice de l'avantage fiscal.
Le propriétaire du logement doit s'engager à donner le logement en location nue (non meublée) à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. La première location doit prendre effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure.
L'investisseur doit également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Il existe cinq zones géographiques (Cf. détails ci-dessous). Par ailleurs, en optant pour le secteur dit "intermédiaire", l'investisseur doit respecter un plafond de ressources du locataire. Ainsi, en respectant cette condition et en acceptant de minorer le loyer, il bénéfie d'une réduction d'impôt supplémentaire de 1,67% du montant de l'acquisition par an à compter de la 10ème année pendant maximum six ans, ainsi qu'un abattement spécifique de 30% sur les loyers issus de la location de son bien. L'investisseur peut aussi opter pour un dispositif Scellier secteur libre (économie sur 9 ans uniquement, 13 à 22% de réduction d'impôt sans abattement spécifique de 30% sur les loyers).
Le logement lui-même, doit être acquis à titre onéreux en tant que logement neuf ou en état futur d'achèvement, sinon construit par le contribuable. Quelques autres possibilités sont également permises. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévu à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
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ZONAGE - LOI SCELLIER
Avec la loi Scellier intermédiaire, un plafond de loyer mensuel au mètre carré habitable est donc à respecter en fonction de la zone géographique ou se situe le bien ainsi qu'un plafond de ressources pour le locataire. Les 5 zones géographiques sont :
- zone A Bis : PARIS et certaines communes de la première couronne d'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2011 est de 21,70 euros du mètre carré habitable et de 17,36 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone A : reste de la petite couronne, 2ème couronne, Côte d'Azur et Genevois français. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2011 est de 16,10 euros du mètre carré habitable et de 12,88 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, 3ème couronne en Ile-de-France, pourtour de la Côte d'Azur, Corse et Départements d'Outre-Mer (DOM). Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2011 est de 13,00 euros du mètre carré habitable et de 10,40 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2011 est de 10,60 euros du mètre carré habitable et de 8,48 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone C : reste du territoire. Attention, d'abord écartée du dispositif Scellier, depuis 2010 la réduction d'impôt Scellier est également acquise aux logements des communes de la zone C lorsqu'ils ont fait l'objet d'un agrément délivré par le ministre chargé du logement, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement de coopération intercommunale, ce, tenant compte des besoins en logements adaptés à la population. Dans ce dernier cas, le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) pour 2011 est de 6,10 euros du mètre carré habitable et de 4,88 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
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LIMITES - LOI SCELLIER
L'avantage fiscal Scellier (secteur libre et intermédiaire) n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés. Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
Un seul investissement par an est permis en loi Scellier (secteur libre ou intermédiaire) au titre de la réduction d'impôt. Un même logement ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier (secteur libre ou intermédiaire) et à l'amortissement des lois Robien ou Borloo. Par ailleurs, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement de location ou le démembrement de propriété.
La réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales, soit 18 000 euros par an majorés de 6% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu 2011.
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EXEMPLES - LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE
Madame V., divorcée, un enfant à charge, a décidé d'investir (réservation et notaire) en 2011 dans un appartement BBC livrable courant 2012 pour 149 000 euros. Elle opte pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire. Outre la diversification de son patrimoine et la préparation de sa future retraite, Madame V. va bénéficier sur l'imposition de ses revenus 2011 d'une réduction d'impôt de 3 642 euros, correspondant à 1/9ème des 22% du montant de son acquisition BBC. Il en sera ainsi pendant 9 ans. Puisque Madame V. opte pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer), cette personne va bénéficier d'une réduction d'impôt complémentaire les 6 années suivant la première période des 9 ans, avec 1,67% supplémentaires par an pendant 6 ans, soit 2 483 euros de réduction d'impôt par an de la 10ème à la 15ème année. Madame V. règle en moyenne 4 800 euros d'impôt par an. Grâce à son investissement, elle neutralise une bonne partie de son imposition.
Si vous aussi vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Scellier intermédiaire, contactez-nous, nous étudierons votre dossier personnel.
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