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L'investissement LMNP Censi-Bouvard pour réduire vos impôts

LMNP Censi-Bouvard en résumé : investissement meublé avec sous-location procurant une réduction d'impôt et une récupération de la TVA.

Découvrez quelques-unes de nos opportunités en statuts LMNP Censi-Bouvard et statuts LMNP classique / LMP

AVANTAGE FISCAL - LMNP CENSI-BOUVARD

Pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), une réduction d'impôt est posible à condition d'opter pour le dispositif LMNP Censi-Bouvard. Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement pour la fraction inférieure à 300 000 euros. Elle est d'ici au 31 décembre 2016 égale à 11% du prix de revient (hors taxe si TVA récupérable). Elle est étalée sur neuf ans à raison de 1/9ème du montant de l'investissement.

La réduction d'impôt LMNP Censi-Bouvard est accordée au titre des revenus :

- de l'année d'achèvement du logement (et non de l'année de location) ou de son acquisition si elle est postérieure à l'achèvement pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement

- de l'année d'achèvement des travaux pour les logements achevés qui font l'objet de travaux de rénovation

Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes, jusqu'à la 6ème année inclusivement.

En plus de cette réduction d'impôt, le dispositif LMNP Censi-Bouvard autorise la récupération de la TVA. Ainsi, l'investisseur pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d'acquisition du bien soit 19,6% du prix d'acquisition.

Pour plus de renseignements sur les mécanismes du LMNP Censi-Bouvard, contactez-nous !

CONDITIONS - LMNP CENSI-BOUVARD

Les logements concernés par le dispositif LMNP Censi-Bouvard sont les logements neufs (n'ayant jamais été habités) ou acquis en l'état futur d'achèvement (en cours de travaux), mais aussi les logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation.

Les logements doivent être (entre autres) compris dans les résidences ou établissements de type :

- établissements pour personnes âgées (ou adultes handicapés)

- logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée

- logements faisant partie d'une résidence avec services pour étudiants

Le logement doit être loué meublé à l'exploitant de l'établissement, la location doit être consentie pour une durée d'au moins neuf ans (bail commercial). Les loyers doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement.

Pour plus de renseignements sur les mécanismes du LMNP Censi-Bouvard, contactez-nous !

EXEMPLE - LMNP CENSI-BOUVARD

Acquisition de deux logement en 2013 livrés en 2014 pour un montant de 280 000 euros (140 000 euros pour chaque logement). La réduction d'impôt sera de 11% de 280 000 euros soit 30 800 euros. Elle sera imputée à hauteur de 3 422 euros sur les revenus des années 2014 à 2022. Si la livraison d'un des deux logement intervenait en 2015, la réduction d'impôt serait de 1 711 euros sur les revenus de l'année 2014, de 3 422 euros sur les revenus des années 2015 à 2022 et de 1 711 euros sur les revenus de l'année 2023.

Ce montant de réduction d'impôt est à prendre en compte dans le plafonnement des niches fiscales.

A noter qu'en cas de bénéfice de cette réduction d'impôt, l'imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l'immeuble ayant servi de base à la réduction d'impôt. il n'est donc possible que si le prix de revients des logements excède 300 000 euros.

Pour toute étude en LMNP Censi-Bouvard ou en LMNP classique, en loi Duflot, ou en loi Duflot Outre-Mer, contactez-nous !

PIEGES A EVITER - LMNP CENSI-BOUVARD

La cohérence économique : le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Il faut être vigilant aux loyers anormalement élevés en tauix et en montant par logement, souvent dûs à des prix de vente très élevés. Le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité d'assumer le loyer est alors réel.

Les conditions du bail commercial : il faut veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante de charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

 

 

La réduction d'impôt n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré. Toutefois lorsque le transfert de propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien, ou son usufruitier peut demander la reprise de la réduction d'impôt à son profit, dans les mêmes conditions et les mêmes modalités.Acquiee

Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier de la réduction d'impôt LMNP Censi-Bouvard et de la réduction pour investissement immobiliers outre-mer, type Girardin ou Scellier Outre-Mer.

Le montant annuel de la réduction d'impôt ne peut excéder 25 000 euros et 10% du revenu global du foyer fisc

Reprise de la réduction d'impôt : en cas de rupture de l'engagement de location ou de la cession du logement ayant ouvert droit à l'avantage fiscal, la réduction d'impôt pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.

Le montant des amortissements pratiqués ne peut se faire que sur la fraction du prix de l'immeuble qui excède le montant retenu pour le calcul de
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