Le dispositif Scellier intermédiaire pour réduire vos impôts
Le dispositif Scellier intermédiaire en résumé : en vigueur depuis le 1er janvier 2009 - Remplace le dispositif Borloo - Réduction d'impôt sur le revenu pour les investissement réalisés d'ici au 31 décembre 2012 - Mise en place par l'Etat pour inciter la construction de logements.
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AVANTAGE FISCAL - LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE
Le contribuable qui décide d'investir en loi Scellier intermédiaire bénéficie d'une réduction d'impôt basée sur le montant de son acquisition plafonnée à 300 000 euros par investissement et par an. La réduction d'impôt Scellier intermédiaire est de 37% du montant de l'acquisition pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010. Ce taux devrait être de 27% pour les logements acquis ou construits en 2011 puis de 22% pour les logements acquis ou construits en 2012. Sauf à opter pour des investissements dont le niveau de performance énergétique globale (déterminé par décret) est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012, le contribuable bénéficiera alors d'une majoration de sa réduction d'impôt.
La réduction d'impôt Scellier intermédiaire est répartie dans un premier temps par parts égales sur neuf années à hauteur de 25%, puis pendant maximum 6 années complémentaires, à hauteur de 12% ou 2% par an. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Elle est imputée sur le montant de l'impôt dû. En cas de dépassement, le solde est reporté sur l'impôt dû jusqu'à la 6ème année inclusivement.
Si vous souhaitez plus de renseignements sur les mécanismes de la loi Scellier intermédiaire, n’hésitez pas, contactez-nous !
CONDITIONS - LOI SCELLIER
L'investisseur en loi Scellier (secteur libre et intermédiaire) doit être une personne physique sinon investir par le biais d'une SCI. Lorsque le logement est la propriété d'une société qui le donne en location à un associé, celui-ci est exclu du bénéfice de l'avantage fiscal.
Le propriétaire du logement doit s'engager à donner le logement en location nue (non meublée) à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. La première location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure.
L'investisseur doit également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Il existe 3 zones géographiques (Cf. détails ci-dessous). Par ailleurs, en optant pour le secteur dit "intermédiaire", l'investisseur doit respecter un plafond de ressources du locataire. Ainsi, en respectant cette condition et en acceptant de minorer le loyer, il bénéfie d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% du montant de l'acquisition par an à compter de la 10ème année pendant maximum six ans, ainsi qu'un abattement spécifique de 30% sur les loyers retirés de la location de son bien. L'investisseur peut aussi opter pour un dispositif Scellier secteur libre (économie sur 9 ans uniquement, 25% de réduction d'impôt sans abattement spécifique de 30% sur les loyers).
Le logement lui-même, doit être acquis à titre onéreux en tant que logement neuf ou en état futur d'achèvement, sinon construit par le contribuable. Quelques autres possibilités sont également permises. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévu à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
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ZONAGE - LOI SCELLIER
Avec la loi Scellier intermédiaire, un plafond de loyer mensuel au mètre carré habitable est donc à respecter en fonction de la zone géographique ou se situe le bien ainsi qu'un plafond de ressources pour le locataire. Les 3 zones géographiques sont :
- zone A : PARIS, petite et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale HYERES-MENTON) et Genevois français. Le plafond mensuel en Scellier (secteur intermédiaire) est de 17,32 euros du mètre carré habitable contre 21,65 euros en Scellier (secteur libre).
- zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de PARIS, quelques agglomérations chères telles que ANNECY, BAYONNE, CHAMBERY, CLUSES, LA ROCHELLE, SAINT-MALO, le pourtour de la Côte d'Azur ainsi que les DOM (Département d'Outre Mer), la Corse et les îles. Le plafond mensuel en Scellier (secteur intermédiaire) est de 12,04 euros du mètre carré habitable contre 15,05 euros en Scellier (secteur libre).
- zone B2 : correspondant aux autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones frontalières ou littorales chères et aux limites de l'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur intermédiaire) est de 9,85 euros du mètre carré habitable contre 12,31 euros en Scellier (secteur libre).
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A noter que certaines communes de la zone C des lois ROBIEN et BORLOO peuvent rejoindre le zonage Scellier intermédiaire en prenant en compte les besoins en logements de la population, ce, après agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions déterminés par décret, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement de coopération intercommunal.
LIMITES - LOI SCELLIER
L'avantage fiscal Scellier (secteur libre et intermédiaire) n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés. Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
Un seul investissement par an est permis en loi Scellier (secteur libre ou intermédiaire) au titre de la réduction d'impôt. Un même logement ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier (secteur libre ou intermédiaire) et à l'amortissement des lois Robien ou Borloo. Par ailleurs, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement de location ou le démembrement de propriété.
La réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales, soit 20 000 euros par an majorés de 8% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu (à compter de l'imposition des revenus 2010 - antérieurement : 25 000 euros majorés de 10%).
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EXEMPLES - LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE
Madame V., divorcée, un enfant à charge, a décidé d'investir début 2010 dans un appartement livrable courant 2011 pour 143 000 euros. Elle opte pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire. Outre la diversification de son patrimoine et la préparation de sa future retraite, Madame V. va bénéficier sur l'imposition de ses revenus 2011 d'une réduction d'impôt de 3 972 euros, correspondant à 1/9ème des 25% du montant de son acquisition. Il en sera ainsi pendant 9 ans. Puisque Madame V. opte pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer), cette personne va bénéficier d'une réduction d'impôt complémentaire les 6 années suivant la première période des 9 ans, avec 2% supplémentaires par an pendant 6 ans, soit 2 860 euros de réduction d'impôt par an de la 10ème à la 15ème année. Madame V. règle en moyenne 4 800 euros d'impôt par an. Grâce à son investissement, elle neutralise une bonne partie de son imposition.
Si vous aussi vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Scellier intermédiaire, contactez-nous, nous étudierons votre dossier personnel.
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