La loi Scellier en résumé : en vigueur depuis le 1er janvier 2009 - Remplace les dispositifs Robien et Borloo - Réduction d'impôt sur le revenu pour les investissement réalisés d'ici au 31 décembre 2012 - Mise en place par l'Etat pour inciter la construction de logements.
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AVANTAGE FISCAL - LOI SCELLIER
Le contribuable qui décide d'investir en loi Scellier bénéficie d'une réduction d'impôt basée sur le montant de son acquisition plafonnée à 300 000 euros par investissement et par an. La réduction d'impôt Scellier est de 25% du montant de l'acquisition pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010. Ce taux devrait être de 15% pour les logements acquis ou construits en 2011 puis de 10% pour les logements acquis ou construits en 2012. Sauf à opter pour des investissements dont le niveau de performance énergétique globale (déterminé par décret) est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012, le contribuable bénéficiera alors d'une majoration de sa réduction d'impôt.
La réduction d'impôt Scellier est répartie par parts égales sur neuf années, elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure). Elle est imputée sur le montant de l'impôt dû. En cas de dépassement, le solde est reporté sur l'impôt dû jusqu'à la 6ème année inclusivement.
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CONDITIONS - LOI SCELLIER
L'investisseur en loi Scellier doit être une personne physique sinon investir par le biais d'une SCI. Lorsque le logement est la propriété d'une société qui le donne en location à un associé, celui-ci est exclu du bénéfice de l'avantage fiscal.
Le propriétaire du logement doit s'engager à donner le logement en location nue (non meublée) à titre d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans. La première location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure.
L'investisseur doit également respecter un plafond de loyer en fonction de la zone géographique où se situe le bien. Il existe 3 zones géographiques (Cf. détails ci-dessous). Par ailleurs, s'il opte pour le secteur dit "intermédiaire", l'investisseur doit respecter un plafond de ressources du locataire. Ainsi, s'il respecte cette condition et accepte de minorer le loyer, il bénéfiera d'une réduction d'impôt supplémentaire de 2% du montant de l'acquisition par an à compter de la 10ème année pendant maximum six ans, ainsi qu'un abattement spécifique de 30% sur les loyers retirés de la location de son bien. L'investisseur peut donc opter pour un dispositif Scellier secteur libre ou Scellier secteur intermédiaire.
Le logement lui-même, doit être acquis à titre onéreux en tant que logement neuf ou en état futur d'achèvement, sinon construit par le contribuable. Quelques autres possibilités sont également permises. Dans tous les cas, le logement doit être conforme aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévu à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
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ZONAGE - LOI SCELLIER
Avec la loi Scellier, un plafond de loyer mensuel au mètre carré habitable est donc à respecter en fonction de la zone géographique ou se situe le bien. Les 3 zones géographiques sont :
- zone A : PARIS, petite et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (bande littorale HYERES-MENTON) et Genevois français. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) est de 21,65 euros du mètre carré habitable et de 17,32 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de PARIS, quelques agglomérations chères telles que ANNECY, BAYONNE, CHAMBERY, CLUSES, LA ROCHELLE, SAINT-MALO, le pourtour de la Côte d'Azur ainsi que les DOM (Département d'Outre Mer), la Corse et les îles. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) est de 15,05 euros du mètre carré habitable et de 12,04 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
- zone B2 : correspondant aux autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, aux autres zones frontalières ou littorales chères et aux limites de l'Ile-de-France. Le plafond mensuel en Scellier (secteur libre) est alors de 12,31 euros du mètre carré habitable et de 9,85 euros en Scellier (secteur intermédiaire).
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A noter que certaines communes de la zone C des lois Robien et Borloo peuvent rejoindre le zonage Scellier en prenant en compte les besoins en logements de la population, ce, après agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions déterminés par décret, après avis du maire de la commune d'implantation ou du président de l'établissement de coopération intercommunal.
LIMITES - LOI SCELLIER
L'avantage fiscal Scellier n'est pas applicable aux titulaires de droits démembrés. Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
Un seul investissement par an est permis en loi Scellier au titre de la réduction d'impôt. Un même logement ne peut ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier et à l'amortissement des lois Robien ou Borloo. Par ailleurs, la réduction d'impôt fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient la rupture de l'engagement de location ou le démembrement de propriété.
La réduction d'impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales, soit 20 000 euros par an majorés de 8% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu (à compter de l'imposition des revenus 2010 - antérieurement : 25 000 euros majorés de 10%).
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EXEMPLES - LOI SCELLIER
Monsieur B., célibataire, a décidé d'investir courant 2009 dans un appartement livrable courant 2010 pour 112 000 euros. Il opte pour le dispositif Scellier secteur libre. Outre la diversification de son patrimoine et la préparation de sa future retraite, Monsieur B. va bénéficier sur l'imposition de ses revenus 2010 d'une réduction d'impôt de 3 111 euros, correspondant à 1/9ème des 25% du montant de son acquisition. Il en sera ainsi pendant 9 ans. Si Monsieur B. avait opté pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer), ce contribuable aurait bénéficié de la même réduction d 'impôt les 9 premières années, et aurait eu en plus possibilité de bénéficier de 2% supplémentaires par an pendant 6 ans, soit 2 240 euros de réduction d'impôt par an de la 10ème à la 15ème année. Monsieur B. règle en moyenne 3 500 euros d'impôt par an. Grâce à son investissement, il neutralise près de 90% de son imposition.
Monsieur et Madame O., mariés, deux enfants, ont investi début 2010 dans un bien livrable fin 2011 pour 228 000 euros. Ils ont opté pour le dispositif Scellier secteur intermédiaire (avec plafonnement des revenus du locataire et minoration du loyer). Ils vont donc bénéficier d'une première réduction d'impôt étalée sur les 9 premières années, puis d'une seconde pendant les 6 années suivantes. Ainsi, sur la première période (impositions des revenus 2011 à 2019), les époux O. vont bénéficier d'une réduction d'impôt de 57 000 euros (25% du montant de leur acquisition) étalée sur 9 ans par parts égales (même si le bien est livrable en fin d'année) soit 6 333 euros chaque année. Sur la seconde période (impositions des revenus 2020 à 2025), à condition de respecter le dispositif intermédiaire, Monsieur et Madame O. bénéficieront d'une réduction d'impôt de 4 560 euros par an (2% du montant de leur acquisition). Ils bénéficieront également de l'abattement spécifique de 30% sur les loyers. Les époux O. peuvent donc neutraliser tout ou partie de leur imposition (dans la limite d'un investissement annuel de 300 000 euros soit 8 333 euros d'économie d'impôt), voire s'ils le souhaitent, poursuivre la diversification de leur patrimoine, tout en bénéficiant des avantages fiscaux de la loi Scellier en investissant à nouveau, cette fois sur une livraison 2012.
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