Gloire et déboires de l’investissement De Robien
L’année 2008 a été marquée, entre autres, par le haro médiatique sur l’investissement locatif de type De Robien. C’est vrai, il était urgent de dénoncer les dérives d’acteurs peu scrupuleux qui entachent régulièrement l’image et la crédibilité des métiers du patrimoine. Il est cependant à regretter que les médias ne séparent pas le bon grain de l’ivraie, comme souvent dans les sujets « à sensation ». Il est désormais indispensable de rassurer, si ce n’est ré éduquer des investisseurs devenus frileux, sur la pérennité et les qualités patrimoniales d’un placement judicieux en De Robien.
Alors qu’on parlait encore récemment de saturation de marché sur le segment De Robien dans les villes de moins de 50 000 habitants, l’état grippal actuel du logement est en train d’inverser vertigineusement la tendance. Quel avenir donc pour le marché locatif de demain, puisqu’il s’agit du coeur de la problématique ?
Au regard des considérations démographiques et sociologiques actuelles, et particulièrement de l’accroissement massif du nombre de ménages, les projections actuelles font état d’une demande potentielle de l’ordre de 350 à 400 000 logements par an d’ici à 2010. Le repli actuel de la construction laisse apparaître une fracture entre projection et croissance réelle du parc.
Cette baisse de construction de logements locatifs doublée de l’importante régression du nombre de primo accédant (ces derniers restant locataires) vont conduire à de très fortes tensions locatives à l’horizon des 12 prochains mois. Cette distorsion entre une demande qui progresse fortement et un parc de biens destinés à la location stable assure une excellente visibilité.
A cette conjoncture favorable aux meilleures opportunités, s’ajoute, à la surprise générale, l’avènement de nouveaux privilèges fiscaux promulgués par la toute récente loi de Finances rectificative 2008. En effet, la loi Scellier, qui devrait progressivement remplacer les dispositifs De Robien et Borloo, ouvre de nouvelles perspectives à l’investissement à destination locative. Un vademecum nécessaire pour le secteur immobilier qui ne doit pas faire perdre de vue la nécessaire vigilance sur cette typologie d’investissement.
La revalorisation de l’avantage fiscal entraîne un regain d’intérêt sur le segment concerné, et c’est traditionnellement dans ces périodes d’engouement et d’urgence que l’on voit apparaître des situations d’infortune liées aux dérives entraînées par des montages bancals à la cohérence économique plus que troublante. Certains ont appris amèrement la leçon lorsque la réduction d’impôts attachée à la fiscalité Demessine a été majorée à 25%. Appât du gain ou précipitation : toujours est-il qu’il s’en est suivi un taux de sinistralité record.
Certes, il y aura toujours des pratiques abusives et des produits de placement aux vertus aberrantes, tout comme il y aura toujours des détracteurs et des investisseurs déçus par ces miroirs aux alouettes. Là encore, c’est la synergie d’une prescription pertinente et d’un investissement de qualité, cohérent avec son marché, qui sécurise à long terme le patrimoine des clients et redonne ses lettres de noblesse au secteur.