Lorsqu’un bien immobilier est démembré, le droit de propriété du logement est scindé entre, d’une part, la nue-propriété, et d’autre part, un usufruit temporaire qui peut être cédé à un bailleur institutionnel ou privé.
L’investisseur, en acquérant la nue-propriété, laisse la jouissance du bien à l’usufruitier tant au niveau des revenus que des charges, et profite d’une décote sur le prix du bien, comprise, en règle générale, entre 30 et 60% en fonction de la durée de l’usufruit.
A l’extinction de cet usufruit temporaire, l’investisseur récupère la pleine propriété de son logement.
Ce schéma d’investissement présente de nombreux avantages.
Tout d’abord, il permet de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive. En effet, l’absence de loyers liée à l’acquisition de la nue-propriété n’entraîne aucune fiscalité nouvelle sur d’éventuels revenus concernant cette opération. La taxe foncière est acquittée par l’usufruitier. La loi de finances rectificative pour 2008 autorise définitivement l’imputation des intérêts de crédits pour le nu-propriétaire lorsque l’usufruitier est bailleur social, dans le calcul des revenus fonciers. L’absence de revenus locatifs génère ainsi automatiquement un déficit foncier, lorsque l’acquisition de la nue-propriété est effectuée à crédit. Le démembrement représente alors une opportunité fiscale particulièrement efficace pour neutraliser des revenus fonciers existants. Lors de cession, le régime des plus values immobilières est applicable. En cas d’usufruit temporaire supérieur à 15 ans, les éventuelles cessions de biens postérieures à l’extinction de l’usufruit sont donc de facto exonérées d’impositions sur les plus values. La nue propriété n’est fiscalement pas soumise à l’ISF. L’éventuel prêt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien est quant à lui comptabilisé comme un passif déductible. L’absence de revenus locatifs conjuguée à l’imputation des éventuels intérêts d’emprunts peut aussi permettre dans certaines stratégies patrimoniales, une réelle optimisation du mécanisme du bouclier fiscal.
Ensuite, le démembrement permet de profiter d’une gestion du bien immobilier simplifiée et totalement sécurisée. En effet, la valeur totale des loyers indexés durant la durée de l’usufruit ayant déjà été en principe déduite dans la valorisation du coût de la nue-propriété, il n’y a donc aucun risque locatif jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Parallèlement, l’ensemble des frais liés à l’entretien de l’immeuble, ainsi que la taxe foncière restent à la charge de l’usufruitier. Le nu-propriétaire est donc de ce fait exonéré de toutes les démarches liées à la gestion locative du logement. Au terme de l’usufruit, le bailleur social s’engage à restituer les biens au nu-propriétaire, après réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des appartements et du bâtiment. Si, exceptionnellement, des appartements restaient occupés après l’extinction de l’usufruit, le bailleur social diligenterait et prendrait en charge les procédures nécessaires pour les rendre libres de toute occupation. Il verserait aux propriétaires des logements concernés une indemnité journalière contractuelle jusqu’à la libération des lieux.
De plus, le démembrement permet de se constituer un patrimoine immobilier de qualité dans d’excellentes conditions, car pouvant s’appliquer à tout type de bien immobilier, ce montage, utilisé à bon escient, permet à des investisseurs de se positionner sur des opérations à fort caractère patrimonial. La vente de l’usufruit à un bailleur social autorise le cédant à pratiquer un taux de TVA préférentiel (5,5%) sur la valeur de l’immeuble permettant ainsi aux acquéreurs de la nue-propriété de bénéficier d’excellentes conditions financières d’acquisition.
Enfin, le démembrement peut bénéficier d’une protection revente dont la valeur d’acquisition est indexée à 4% par an, cette indexation reflétant la progression naturelle de la valeur de la nue-propriété jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété (selon conditions générales et particulières du contrat).
