Faut-il investir dans l’immobilier aujourd’hui ?
Comme dans tout cycle baissier qu’il soit immobilier ou financier, les particuliers cherchent à anticiper les évolutions futures des marchés afin de choisir le moment opportun pour investir.
D’une manière générale, notre comportement « moutonnier » et notre aversion pour le risque nous encouragent à investir dans les cycles haussiers. Et cela contre toute logique, on constate ainsi que les investisseurs institutionnels, ont un comportement radicalement opposé, ils achètent en période baissière et vendent en période haussière.
C’est ainsi que nombre d’entre eux ont cédé ces dernières années des actifs en haut de cycle (notamment au travers des ventes à la découpe) qu’ils avaient acquis quelques années auparavant lors du cycle baissier. Une analyse empirique démontre également que les très gros patrimoines immobiliers privés se sont constitués en période baissière. Cela est vrai pour l’ensemble des marchés, un ancien adage boursier veut d’ailleurs « que l’on achète au son du canon et que l’on vende au son du clairon » ce qui signifie qu’il faut acheter quand la situation semble menaçante et vendre quand elle paraît trop favorable.
Ainsi s’il est évident pour des investisseurs avisés qu’il convient de réaliser des acquisitions en cycle baissier, beaucoup d’entre eux chercheront à investir sur le point le plus bas du cycle. Et c’est là toute la difficulté de l’exercice, car il est extrêmement difficile d’anticiper l’évolution du marché immobilier tant les facteurs déterminants sont nombreux.
Pour juger à un moment N si l’on se trouve au plus bas du cycle baissier, il convient d’anticiper l’état du marché à N+1. Les meilleurs prévisionnistes, bien qu’ayant accès à toutes les informations économiques en temps réel, n’ont quasiment jamais réussit à prédire les hauts et les bas de cycles (on peut d’ailleurs douter qu’ils soient toujours prévisionnistes s’ils en étaient capables, car cela reviendrait à connaître par avance les numéros gagnants du Loto…). Pour les particuliers l’analyse est encore plus complexe car ils forgeront leur jugement sur des informations qui datent de N-1.
Cette recherche de point bas et ce décalage d’informations expliquent pourquoi la très grande majorité des particuliers se décident généralement à investir trop tard, alors que le marché s’est déjà retourné.
Les investisseurs institutionnels l’ont compris depuis bien longtemps et ils n’attendent pas un plus bas imprévisible pour réaliser des acquisitions. Si nous nous référons à la situation actuelle, on constate que le marché immobilier français est en régression depuis début 2007, et que nous subissons une décrue des prix depuis bientôt 24 mois. Et alors que les institutionnels cédaient des actifs depuis des années, nous constatons qu’ils sont repassés acquéreurs depuis quelques mois, et que nombre de dossiers sont cédés en bloc à ces derniers. Cela ne signifie pas pour autant que nous sommes en bas de cycle, mais assurément que les conditions de marché sont redevenues suffisamment intéressantes pour que ces grands investisseurs y fassent leur retour.
L’instabilité des marchés financiers et les risques de défaut des acteurs du monde financier, la baisse rapide des taux d’intérêt limitant la rémunération des placements sans risques mais qui permet d’emprunter de nouveau dans des conditions favorables, la baisse des prix de l’immobilier sont assurément des éléments extrêmement forts pour drainer les capitaux vers des actifs immobiliers et donc stabiliser les prix de ces derniers.